Les particularités à connaître sur la location meublée

Depuis la loi ALUR du 14 mars 2014, les locations meublées pour la résidence principale du locataire sont régies par la loi du 6 juillet 1989 aux articles 25-1 et suivants. Ces dispositions sont spécifiques, certaines diffèrent de celles relatives aux locations nues, et s’appliquent de façon impérative aux parties du contrat de location. 

Le point sur la durée du bail et des modalités de résiliation. 

La durée d’une location meublée est d’au moins un an, renouvelable par tacite reconduction. 

Elle peut également être de neuf mois lorsque le logement meublé est loué à un étudiant. Cela signifie que lorsque le bail arrive à son terme, le locataire sera déchu de tout droit d’occupation. S’il souhaite se maintenir dans les lieux, il conviendra de rédiger un nouveau bail avec l’accord du bailleur. 

A noter : A défaut d’accord du bailleur pour rédiger un nouveau bail, le locataire qui se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titre. Une procédure d’expulsion est alors de rigueur. 

Le locataire qui souhaite donner congé peut le faire à tout moment, en respectant un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. 

Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Il n’existe pas de cas de préavis réduit en location meublée. 

Le propriétaire bailleur peut, quant à lui, délivrer un congé au locataire trois mois avant la fin du bail. Le congé doit être motivé par la décision du bailleur de reprendre le logement pour y habiter, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. 

A noter : En cas de congé pour vente, à la différence des locations non meublées, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. 

Il convient également de rappeler que, comme pour une location nue, le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et disposant de ressources inférieures au plafond imposé pour les logements conventionnés, doit se voir proposer une solution de relogement si le bailleur lui délivre congé pour vente ou congé pur reprise. Ce relogement n’a pas à être proposé si le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond. 

Le locataire bénéficie de la même protection lorsqu’il a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources.

Les équipements obligatoires du logement meublé. 

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants : 

• Une literie comprenant couette ou couverture, 

• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, 

• Des plaques de cuisson, 

• Un four ou un four à micro-ondes, 

• Un réfrigérateur et un congélateur ou, au moins, un réfrigérateur avec un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°, 

• La vaisselle nécessaire à la prise des repas, 

• Des ustensiles de cuisine, 

• Une table et des sièges,

• Des étagères de rangement, 

• Des luminaires, 

• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. 

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents sont signés et joints au contrat de location. 

Le montant du dépôt de garantie.

Dans le cadre d’une habitation louée meublée, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.

La récupération des charges. 

La loi prévoit deux modalités de récupération des charges possibles au choix des parties :

1. Soit les charges donnent lieu au versement de provisions et à régularisation annuelle,

2. Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat. 

Ce forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. 

Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Et le bail meublé mobilité ? 

Le bail mobilité est un nouveau type de bail meublé, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018. 

Le bail mobilité n’est ouvert qu’au bénéfice de locataire justifiant à la date de la prise d'effet du bail être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Il a une durée limitée d’un à dix mois, non reconductible. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Les charges ne peuvent être récupérés que sous la forme d'un forfait. 

Références juridiques :

Articles 25-3 et s. de la loi du 6 juillet 1989